Was muss man beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten?

Vor dem notariellen Kaufvertrag sollten Sie Exposé, WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Teilungserklärung, Energieausweis und – falls vermietet – die Mietunterlagen prüfen. Achten Sie besonders auf Sonderumlagen, Sanierungsstau und die Höhe der Instandhaltungsrücklage.

Was ist beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung zu beachten?

Zusätzlich zur Standard-Checkliste: Letzte Sanierungen, Zustand der Heizung, Modernisierungspflichten nach GEG, anstehende Beschlüsse der Eigentümerversammlung und der reale Pflegezustand des Gemeinschaftseigentums (Treppenhaus, Fassade, Dach).

Was bedeutet Hausgeld beim Kauf einer Eigentumswohnung?

Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für Betriebskosten, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage. Ein Teil ist auf Mieter umlagefähig, der andere bleibt Kostenlast des Eigentümers.

Wann lohnt sich der Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Eine Faustformel: Wenn die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete / Kaufpreis inkl. Nebenkosten) klar über den Finanzierungszinsen liegt und das Objekt bauliche und mietrechtliche Risiken aufweist, die Sie verstehen und einpreisen können. Standortqualität und Zustand schlagen kurzfristige Rendite.

Was kann ich beim Kauf einer Eigentumswohnung steuerlich absetzen?

Bei Vermietung: AfA auf das Gebäude (i. d. R. 2 % p. a., bei Neubauten unter Voraussetzungen 3 %), Finanzierungszinsen, Hausgeld-Anteile, Verwaltung, Instandhaltung. Bei Eigennutzung sind die meisten Kosten nicht absetzbar – Ausnahmen u. a. bei haushaltsnahen Dienstleistungen.

Welche Unterlagen sollte ich vor dem Notartermin haben?

Aktueller Grundbuchauszug, Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, letzte 3 Wirtschaftspläne und Hausgeldabrechnungen, letzte 3–5 Protokolle der Eigentümerversammlung, Energieausweis, ggf. Mietverträge und Baubeschreibung.

Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage sein?

Es gibt keine gesetzliche Pflichthöhe, aber als grober Anhaltspunkt: 7–15 €/m² Wohnfläche pro Jahr Zuführung, abhängig von Baujahr und Zustand. Eine sehr niedrige Rücklage bei Altbau ist ein Warnsignal für künftige Sonderumlagen.

Was ist eine Sonderumlage und warum ist sie ein Warnsignal?

Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Einmalzahlung der Eigentümer, wenn die Rücklage für eine größere Maßnahme nicht reicht. Beschlossene oder absehbare Sonderumlagen müssen im Kaufpreis berücksichtigt werden – Verkäufer verschweigen sie häufig.

Brauche ich einen Gutachter oder reicht eine Dokumentenprüfung?

Eine dokumentenbasierte Prüfung ordnet die Unterlagen ein und benennt offene Punkte und Rückfragen. Ein bautechnisches Vor-Ort-Gutachten ergänzt das, wenn die Unterlagen auf konkrete Bauschäden oder hohen Sanierungsbedarf hindeuten.

Was kostet eine professionelle Prüfung der Unterlagen?

Bei uns: 490 € Festpreis pro Objekt, inklusive strukturierter Ersteinschätzung mit Risikobereichen, fehlenden Unterlagen und priorisierten Rückfragen an Verkäufer oder Verwalter.

Worauf muss ich beim Kauf einer Eigentumswohnung achten?

Auf drei Bereiche: die Unterlagenlage (Grundbuch, Teilungserklärung, WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan), die Eigentümergemeinschaft (Rücklage, Sonderumlagen, Sanierungsstau) und – bei Vermietung – das Mietverhältnis. Die nummerierte Checkliste oben fasst die acht wichtigsten Prüfpunkte zusammen.

Was sollte man beim Wohnungskauf beachten?

Neben dem Objekt selbst vor allem die Gemeinschaft, in die Sie miteinkaufen: laufende und absehbare Beschlüsse, Höhe und Auskömmlichkeit der Instandhaltungsrücklage, Pflegezustand des Gemeinschaftseigentums und Stimmverhältnisse in der Teilungserklärung.

Wohnung kaufen – worauf achten als Erstkäufer?

Erstkäufer übersehen typischerweise Kaufnebenkosten (8–12 %), nicht-umlagefähige Hausgeldanteile, Modernisierungspflichten nach GEG und Sperrfristen bei Eigenbedarf nach Kauf einer vermieteten Wohnung. Planen Sie Zeit für die Unterlagenprüfung ein – mindestens eine Woche zwischen Datenraum und Notartermin.

Was muss ich vor dem Wohnungskauf prüfen?

Mindestens: aktuellen Grundbuchauszug, Teilungserklärung, die letzten drei Wirtschaftspläne und Hausgeldabrechnungen, drei bis fünf Protokolle der Eigentümerversammlung, den Energieausweis und – bei Vermietung – Mietverträge mit Nebenkostenabrechnungen. Erst danach den Notartermin bestätigen.

Ratgeber

Eigentumswohnung kaufen: Was Sie beachten müssen.

Bevor Sie unterschreiben: Diese Checkliste fasst die wichtigsten Punkte zusammen, die Sie an Unterlagen, Eigentümergemeinschaft und Mietverhältnis prüfen sollten – damit Sie nicht erst nach dem Notartermin böse Überraschungen entdecken.

Checkliste

8 Punkte, die Sie vor dem Kauf prüfen sollten

01
Exposé kritisch lesen
Stimmen Wohnfläche, Baujahr und Zustand mit Grundriss, Energieausweis und Teilungserklärung überein? Werbliche Sprache ist kein Beleg – verlangen Sie Originalunterlagen.
02
WEG-Protokolle der letzten 3–5 Jahre
Suchen Sie nach Beschlüssen zu Sanierungen, Sonderumlagen, Streit unter Eigentümern oder ungelösten Mängeln am Gemeinschaftseigentum.
03
Wirtschaftsplan & Hausgeldabrechnung
Wie hoch ist das Hausgeld pro m²? Wie viel davon ist nicht umlagefähig? Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage – und ist sie für das Baujahr ausreichend?
04
Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung
Sondernutzungsrechte (Stellplatz, Keller, Garten), Stimmrechte und Nutzungsbeschränkungen (z. B. Kurzzeitvermietung) lesen sich erst hier eindeutig.
05
Energieausweis
Bedarfs- oder Verbrauchsausweis? Endenergiebedarf, Energieträger und Modernisierungspflichten nach GEG prüfen.
06
Mietverhältnis (bei vermieteter Wohnung)
Mietvertrag, Mieterhöhungshistorie, Kaution, Nebenkostenabrechnungen, Mietspiegelvergleich. Eigenbedarf nach Kauf ist oft jahrelang gesperrt.
07
Baujahr-typische Risiken
Bei Altbau: Leitungen, Elektrik, Schadstoffe. Bei 60er–80ern: Fassade, Fenster, Heizung. Bei Neubau: Restmängel und Gewährleistung.
08
Kaufnebenkosten realistisch rechnen
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland), Notar & Grundbuch (~1,5–2 %), ggf. Maklercourtage. Insgesamt 8–12 % oben drauf.

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Häufige Fragen zum Kauf einer Eigentumswohnung