Due Diligence Immobilie: Ablauf, Umfang und Kosten.
Was im Unternehmenskauf selbstverständlich ist, lassen viele private Käufer beim Wohnungskauf weg – obwohl die Beträge vergleichbar sind. Dieser Ratgeber erklärt die vier Prüfungsebenen, einen typischen 5-Phasen-Ablauf und realistische Kosten von DIY bis Full-Service.
Die vier Ebenen der Immobilien-Due-Diligence
Substanz, Bauzustand und technische Anlagen: Baujahr, Sanierungshistorie, Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektrik, Leitungen, Schadstoffe. Grundlage sind Baubeschreibung, Energieausweis, WEG-Protokolle mit Sanierungsbeschlüssen und – wenn vorhanden – frühere Gutachten. Bei begründetem Verdacht ergänzt eine Vor-Ort-Begehung durch einen Bausachverständigen die Dokumentenebene.
Eigentums- und Belastungsverhältnisse, WEG-Strukturen und Vertragslage: aktueller Grundbuchauszug (alle drei Abteilungen), Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung, Verwaltervertrag. Bei vermieteten Objekten zusätzlich Mietverträge, Mieterhöhungshistorie und etwaige laufende Verfahren. Ziel: keine Dienstbarkeit, Sonderumlage oder Nutzungsbeschränkung übersehen.
Cashflow und Rücklage: Wirtschaftsplan, letzte drei Hausgeldabrechnungen, Höhe und Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, umlagefähiger vs. nicht umlagefähiger Anteil. Bei Anlageobjekten: Ist-Miete vs. Mietspiegel, Leerstands- und Mietausfallrisiko, Brutto- und Nettomietrendite inkl. Kaufnebenkosten.
Steuerliche Einordnung des Kaufs: Aufteilung Grund/Gebäude für die AfA, Grunderwerbsteuer je Bundesland, Spekulationsfrist bei späterem Verkauf, Behandlung von Erhaltungsaufwand vs. anschaffungsnahem Aufwand. Keine Steuerberatung, aber Identifikation der Punkte, die mit Steuerberater zu klären sind.
Due Diligence in 5 Phasen
- 01Datenraum anfordernStrukturierte Liste an Verkäufer oder Makler: Grundbuch, Teilungserklärung, 3 Wirtschaftspläne, 3 Hausgeldabrechnungen, 3–5 WEG-Protokolle, Energieausweis, ggf. Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen.
- 02Sichtung & VollständigkeitscheckErst prüfen, ob etwas fehlt – fehlende Unterlagen sind selbst ein Befund. Versionen, Daten und Unterzeichner abgleichen.
- 03Risiken priorisierenBefunde in drei Stufen: dealbrechend, preisrelevant, klärungsbedürftig. Sonderumlagen, Sanierungsstau, Mietverhältnis-Altlasten gehören typischerweise oben hin.
- 04Rückfragen an Verkäufer & VerwalterKonkrete, schriftliche Fragen mit Frist. Antworten dokumentieren – das schützt im Streitfall und macht spätere Kaufpreisverhandlung belastbar.
- 05Entscheidung & VerhandlungAuf Basis der priorisierten Risiken: Kauf zum geforderten Preis, Nachverhandlung, Rückzug oder weitere Prüfung (z. B. Bausachverständiger). Erst dann Notartermin bestätigen.
Was eine Due Diligence kostet
Sinnvoll bei selbstgenutzter Wohnung mit überschaubaren Unterlagen und ausreichend Zeit. Risiko: Sie wissen nicht, was Sie nicht wissen – typische blinde Flecken sind Beschlusssammlung, Restnutzungsdauer und nicht-umlagefähige Hausgeldanteile.
Strukturierte Ersteinschätzung der Unterlagen durch einen Dritten, in 1–2 Werktagen. Kein Vor-Ort-Termin, kein Verkehrswertgutachten – Fokus auf Risiken, fehlende Unterlagen und priorisierte Rückfragen. Geeignet für die meisten Eigentumswohnungen bis ca. 800.000 €.
Bautechnische Vor-Ort-Begehung, juristische Prüfung und ggf. Verkehrswertgutachten. Sinnvoll bei Investmentvolumen ab ca. 800.000 €, größeren WEG-Strukturen, Erbbaurecht, Denkmalschutz oder konkretem Verdacht auf Bauschäden.
Wann lohnt sich eine professionelle Due Diligence?
Eine externe, dokumentenbasierte Prüfung lohnt sich besonders, wenn mindestens eines dieser Kriterien zutrifft: Investmentvolumen über 250.000 €, vermietetes Objekt, WEG mit mehr als 8 Einheiten, Erbbaurecht, Denkmalschutz, Baujahr vor 1978 oder erstmaliger Wohnungskauf. In diesen Fällen sind die Folgekosten falscher Annahmen typischerweise um ein Vielfaches höher als der Prüfaufwand.
Dokumentenbasierte Due Diligence für 490 €.
Sie laden Exposé, WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen, Energieausweis und ggf. Mietunterlagen hoch. Innerhalb von 1–2 Werktagen erhalten Sie einen strukturierten Report mit Risikobereichen, fehlenden Unterlagen und priorisierten Rückfragen.
Häufige Fragen zur Due Diligence
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