Was ist der Unterschied zwischen Erbbaurecht und Erbpacht?

Juristisch nur Erbbaurecht (geregelt im Erbbaurechtsgesetz, ErbbauRG). „Erbpacht“ ist umgangssprachlich dasselbe. Sie kaufen das Gebäude und das Recht, das fremde Grundstück über meist 60–99 Jahre zu nutzen.

Wie hoch ist der Erbbauzins üblicherweise?

Marktüblich sind 3–5 % des Grundstückswertes pro Jahr. Bei Kirchen und Kommunen oft niedriger (1,5–3 %). Der Zins ist meist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt und wird alle drei Jahre angepasst.

Was passiert am Ende der Laufzeit?

Das Gebäude fällt an den Grundstückseigentümer (Heimfall). Er muss eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des Verkehrswertes zahlen – sofern der Vertrag nichts Günstigeres regelt. Häufiger ist eine Verlängerung gegen neuen Erbbauzins.

Ist eine Erbpacht-Immobilie weniger wert?

Ja, deutlich. Üblich sind Abschläge von 10–30 % gegenüber einem vergleichbaren Volleigentum. Je kürzer die Restlaufzeit, desto stärker der Abschlag – unter 30 Jahren wird die Finanzierung schwierig.

Bekomme ich für eine Erbpacht-Immobilie eine Finanzierung?

Ja, aber Banken verlangen meist eine Restlaufzeit, die deutlich über die Tilgungsdauer hinausgeht (oft Tilgungsdauer + 10–15 Jahre Puffer). Manche Banken finanzieren grundsätzlich nicht.

Welche Sonderrechte hat der Grundstückseigentümer?

Im Vertrag oft geregelt: Zustimmungspflicht beim Verkauf oder bei baulichen Änderungen, Vorkaufsrecht, Heimfall bei Vertragsverletzung, Konkurrenzschutzklauseln. Diese Klauseln gehen 1:1 auf den Käufer über.

Lohnt sich der Kauf einer Erbpacht-Immobilie?

Wenn Erbbauzins, Restlaufzeit und Vertragsklauseln zueinander passen: ja. Vorteil ist der niedrigere Kaufpreis und geringere Eigenkapitalbedarf. Nachteil sind laufende Zinszahlungen und schlechtere Wiederverkäuflichkeit.

Ratgeber

Erbbaurecht & Erbpacht – Immobilie kaufen ohne Grundstück.

Beim Erbbaurecht (umgangssprachlich „Erbpacht“) gehört Ihnen das Gebäude, nicht aber das Grundstück. Stattdessen zahlen Sie über Jahrzehnte einen Erbbauzins. Das macht den Kauf günstiger – aber auch komplizierter. Worauf Sie achten müssen.

Grundprinzip

Was ist Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauRG). Es wird im Erbbaugrundbuch eingetragen und ist wie ein Grundstück selbst belastbar – z. B. mit einer Hypothek. Üblich sind Laufzeiten von 60 bis 99 Jahren.

Erbbaurechtsgeber sind häufig Kirchen, Stiftungen, Kommunen oder kirchliche Stiftungen. Sie verkaufen das Grundstück nicht, weil sie langfristig Substanz bewahren wollen.

Erbbauzins

Was kostet das laufend?

Der Erbbauzins beträgt marktüblich 3–5 % des Grundstückswertes pro Jahr. Beispiel: Bei einem Grundstückswert von 200.000 € sind das 6.000–10.000 € jährlich. Der Zins wird in der Regel an den Verbraucherpreisindex gekoppelt und alle drei Jahre angepasst. Eine Wertsicherungsklausel ist Standard und sollte sorgfältig gelesen werden.

Erbbauzins ist im Grundbuch als Reallast gesichert.
Bei Vermietung als Werbungskosten absetzbar.
Bei Eigennutzung steuerlich nicht abzugsfähig.
Anpassung greift nicht bei jeder Indexbewegung – Vertrag prüfen.

Vertragsklauseln

Auf diese Punkte kommt es an

Restlaufzeit

Unter 40 Jahren wird die Finanzierung schwierig, unter 30 Jahren fast unmöglich. Restlaufzeit immer im Erbbaurechtsvertrag prüfen.

Heimfall-Klausel

Definiert, wann das Recht vorzeitig zurückfällt (Insolvenz, Zahlungsverzug, Vertragsverletzung) und welche Entschädigung dann gilt.

Zustimmungsvorbehalte

Verkauf, Vermietung oder bauliche Änderungen brauchen oft die Zustimmung des Eigentümers. Verweigerungsgründe sollten begrenzt sein.

Entschädigung am Ende

Gesetzlich mind. zwei Drittel des Verkehrswertes – Verträge weichen oft ab. Niedrigere Quoten machen den Kauf langfristig riskant.

Wertsicherungsklausel

Üblich: Anpassung an VPI alle drei Jahre. Manche Verträge erlauben bei großen Indexsprüngen unbegrenzte Steigerungen.

Vorkaufsrecht

Erbbaurechtsgeber haben oft ein Vorkaufsrecht beim Weiterverkauf. Das verlängert Verkaufsprozesse spürbar.

Erbpacht-Vertrag prüfen lassen

Heimfall, Wertsicherung, Restlaufzeit – wir lesen die Klauseln.

Im Käufer-Report identifizieren wir die kritischen Punkte des Erbbaurechtsvertrags und stellen die richtigen Rückfragen an den Erbbaurechtsgeber.

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Häufige Fragen

FAQ Erbbaurecht