Welche GEG-Pflichten habe ich nach dem Kauf einer Bestandsimmobilie?

§ 47 GEG verpflichtet neue Eigentümer innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang zu drei Maßnahmen: Austausch alter Heizkessel (vor 1991, ältere als 30 Jahre), Dämmung der obersten Geschossdecke und Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen.

Gilt die 65-%-Regel auch für meine Bestandsheizung?

Beim Tausch in Bestandsgebäuden greift die 65-%-Erneuerbare-Regel je nach Kommune ab 2026 oder 2028. Reparaturen sind weiter erlaubt; bei einem irreparablen Defekt gibt es Übergangsfristen von bis zu fünf Jahren.

Welche Heizungen darf ich ab 2024 noch einbauen?

In Neubaugebieten gilt die 65-%-EE-Regel sofort. Erlaubt sind u. a. Wärmepumpen, Fernwärme, Hybridheizungen, Stromdirektheizungen, Biomasse oder Solarthermie. Reine Gas- und Ölheizungen sind nur noch mit nachweislicher 65-%-EE-Anbindung zulässig.

Was ist die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke?

Wenn die oberste Geschossdecke bzw. das darüberliegende Dach bisher nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt, muss innerhalb von zwei Jahren nach Eigentümerwechsel gedämmt werden (§ 47 Abs. 1 Nr. 3 GEG). Alternativ darf das Dach selbst gedämmt werden.

Gibt es Ausnahmen für Eigentümer?

Ja: Wer das Gebäude vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt und Ein-/Zweifamilienhaus, ist von den Nachrüstpflichten befreit (§ 47 Abs. 2 GEG). Diese Befreiung erlischt mit dem Eigentümerwechsel – Käufer treffen die Pflichten daher voll.

Was kostet der Heizungstausch typischerweise?

Wärmepumpe (Luft/Wasser) inkl. Einbau: 25.000–40.000 €. Pelletheizung: 25.000–35.000 €. Hybridanlage: 20.000–35.000 €. Förderung über die Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG) deckt 30–70 % der Kosten ab, je nach Tausch und Einkommen.

Was passiert bei Verstoß gegen das GEG?

Bußgelder bis 50.000 € (§ 108 GEG). Wichtiger in der Praxis: bei Weiterverkauf wird der Pflichtverstoß im Energieausweis dokumentiert und mindert den Verkaufspreis spürbar.

Ratgeber

GEG-Pflichten beim Immobilienkauf – was Sie nach dem Notartermin tun müssen.

Mit dem Eigentümerwechsel entfallen viele Bestandsschutz-Klauseln des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Käufer haben zwei Jahre Zeit, alte Heizkessel zu tauschen, die oberste Geschossdecke zu dämmen und Heizungsrohre zu isolieren. Die wichtigsten Pflichten und Fristen kompakt.

Die drei Käufer-Pflichten

§ 47 GEG: Innerhalb von 2 Jahren nach Kauf

1. Heizkessel-Tausch

Konstanttemperatur-Heizkessel mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen, die älter als 30 Jahre sind, müssen außer Betrieb genommen werden. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen.

2. Geschossdecken-Dämmung

Die oberste Geschossdecke (oder das Dach) muss den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erreichen – Dämmwert U ≤ 0,24 W/(m²·K).

3. Leitungsdämmung

Zugängliche Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen (Keller, Dachboden) müssen gedämmt werden – Dämmstärke nach Anlage 8 GEG.

Diese Pflichten gelten unabhängig davon, ob das Gebäude vermietet oder selbst genutzt wird.

65-%-Erneuerbare-Regel

Was beim Heizungstausch gilt

Seit 1. Januar 2024 gilt: Jede neu eingebaute Heizung muss zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. In Bestandsgebäuden gilt das schrittweise – gekoppelt an die kommunale Wärmeplanung:

Großstädte (> 100.000 Einwohner): spätestens ab 30.06.2026
Kleinere Kommunen: spätestens ab 30.06.2028
Bei einer Heizungs-Havarie: Übergangsfrist bis zu 5 Jahre
Reparaturen bestehender Heizungen weiter unbegrenzt erlaubt

Erfüllt ist die Regel u. a. durch Wärmepumpe, Fernwärme-Anschluss, Hybrid-Heizung (Wärmepumpe + Gas), Stromdirektheizung, Biomasse oder Solarthermie. Reine Gas- oder Ölheizungen sind nur noch mit Beimischung von Biomethan oder grünem Wasserstoff zulässig.

Vor dem Kauf checken

Diese Punkte im Exposé prüfen

Heizung & Baujahr

Heizungstyp, Baujahr und letztes Wartungsdatum. Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre = Tauschpflicht innerhalb 2 Jahren.

Energieausweis

Endenergiebedarf, Klassifizierung, empfohlene Modernisierungsmaßnahmen. Klasse F oder schlechter signalisiert Sanierungsstau.

Dämmung

Oberste Geschossdecke, Kellerdecke, Außenwand und Fenster. Im WEG-Protokoll werden anstehende Sanierungen meist diskutiert.

Kommunale Wärmeplanung

Anschlusszwang an Fernwärme oder Wasserstoffnetz? Stand der Wärmeplanung beim Klimaschutzbeauftragten der Stadt erfragen.

Hinweis: keine Energieberatung. Wir liefern eine strukturierte Einordnung der eingereichten Unterlagen.

Vor dem Notartermin prüfen

Energieausweis & Heizung – wir lesen, was im Exposé fehlt.

Im Käufer-Report markieren wir GEG-relevante Lücken und schätzen anstehende Pflichtkosten – damit nach dem Kauf keine Überraschung kommt.

Unterlagen einreichenFestpreis 490 € · 1–2 Werktage

Häufige Fragen

FAQ GEG & Heizungstausch