Was ist die Restnutzungsdauer einer Immobilie?

Der Zeitraum, in dem ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch wirtschaftlich genutzt werden kann (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV). Sie ergibt sich aus Gesamtnutzungsdauer minus Alter, modifiziert um Modernisierungen und Bauschäden.

Welche Gesamtnutzungsdauer haben Wohngebäude?

Üblich sind 80 Jahre für freistehende Einfamilienhäuser, 80 Jahre für Mehrfamilienhäuser und 70 Jahre für Eigentumswohnungen (Anlage 1 ImmoWertV 2021). Modernisierungen können diese Dauer faktisch verlängern.

Kann man die Restnutzungsdauer für die AfA verkürzen?

Ja. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt eine kürzere Nutzungsdauer, wenn diese durch ein Gutachten nachgewiesen ist. Statt 50 Jahren (2 % AfA) sind so z. B. 25 Jahre (4 % AfA) möglich – das verdoppelt die jährliche Abschreibung.

Wann lohnt ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Bei vermieteten Bestandsimmobilien mit erkennbarem Sanierungsstau, schlechter Bausubstanz oder bei Altbauten vor 1950. Die Steuerersparnis liegt typischerweise bei mehreren tausend Euro pro Jahr und übersteigt die Gutachtenkosten (1.500–2.500 €) deutlich.

Akzeptiert das Finanzamt jedes Gutachten?

Nein. Nach BFH-Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) genügt jede gutachterlich anerkannte Methode – das Modell der Anlage 2 ImmoWertV ist aber der sichere Weg. Reine Excel-Berechnungen oder Online-Tools werden meist abgelehnt.

Wie wirkt sich die Restnutzungsdauer auf den Wert aus?

Im Ertragswertverfahren reduziert eine kurze Restnutzungsdauer den Vervielfältiger und damit den Verkehrswert. Eine Reduktion von 50 auf 30 Jahre kann den Ertragswert um 15–25 % senken.

Verlängert eine Modernisierung die Restnutzungsdauer?

Ja, je nach Umfang. Anlage 2 ImmoWertV liefert ein Punktesystem: Dach, Fenster, Heizung, Sanitär, Elektrik, Wärmedämmung, Grundriss. Eine Kernsanierung kann die Restnutzungsdauer um 20–40 Jahre erhöhen.

Ratgeber

Restnutzungsdauer einer Immobilie – AfA, Wert und Gutachten erklärt.

Die Restnutzungsdauer entscheidet über zwei Dinge: wie hoch Sie eine vermietete Immobilie jährlich abschreiben dürfen – und welchen Verkehrswert sie im Ertragswertverfahren hat. Wer Bestandsimmobilien kauft, sollte sie kennen, statt blind 50 Jahre AfA zu unterstellen.

Definition

Was ist die Restnutzungsdauer?

Nach § 4 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) ist die Restnutzungsdauer „die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können". Sie wird aus der Gesamtnutzungsdauer (GND) abgeleitet.

Gebäudetyp	GND (Jahre)
Einfamilienhaus, freistehend	80
Reihen-/Doppelhaus	80
Mehrfamilienhaus	80
Eigentumswohnung	70
Bürogebäude	60

Quelle: Anlage 1 ImmoWertV 2021

Steuern

Restnutzungsdauer und AfA

Standardmäßig schreiben Vermieter Wohnimmobilien mit 2 % linear über 50 Jahre ab (3 % bei Neubauten ab 2023). § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt eine kürzere Nutzungsdauer, wenn diese durch ein Gutachten belegt ist. Beispielrechnung:

Standard

2 % AfA

Gebäudeanteil 300.000 € · 6.000 € pro Jahr · 50 Jahre Laufzeit

Mit Gutachten (RND 25)

4 % AfA

Gebäudeanteil 300.000 € · 12.000 € pro Jahr · Steuerersparnis bei 42 % Spitzensatz: ca. 2.520 € jährlich

Der BFH hat 2021 (IX R 25/19) klargestellt, dass jede sachverständig anerkannte Methode akzeptiert werden muss. In der Praxis bevorzugt das Finanzamt das Modell der Anlage 2 ImmoWertV mit Modernisierungspunkten – das ist der sicherste Weg.

Wertermittlung

Auswirkung auf den Verkehrswert

Im Ertragswertverfahren wird der Reinertrag mit einem Vervielfältiger kapitalisiert, der von Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer abhängt. Eine kürzere RND senkt den Vervielfältiger – und damit den Wert.

RND	Vervielfältiger (5 % LZS)
60 Jahre	18,9
50 Jahre	18,3
40 Jahre	17,2
30 Jahre	15,4
20 Jahre	12,5

Beispielwerte zur Veranschaulichung.

Vor dem Kauf prüfen lassen

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Häufige Fragen

FAQ Restnutzungsdauer