Was muss man beim Hauskauf beachten?

Vor dem Notartermin sollten Sie mindestens Grundbuchauszug, Baubeschreibung, Energieausweis, Heizungsdaten, Baulasten- und Altlastenauskunft sowie den Notarvertragsentwurf 14 Tage vorab vorliegen haben. Die sechs Blöcke oben (Grundbuch, Bausubstanz, Energie/GEG, Grundstück, Vertrag, Versicherungen) decken die häufigsten Risiken beim Hauskauf ab.

Welche Unterlagen brauche ich für den Hauskauf?

Aktueller Grundbuchauszug, Baubeschreibung mit Grundrissen und Schnitten, Baugenehmigung und Abnahmeprotokolle, Energieausweis, Heizungswartungsprotokolle, Schornsteinfegerprotokoll, letzte Nebenkostenaufstellungen, Grundsteuerbescheid (Reform 2025), Wohngebäudeversicherungspolice und – falls vorhanden – Baulastenverzeichnis und Altlastenauskunft.

Gibt es eine Hauskauf-Checkliste als PDF?

Ja. Die vollständige Checkliste können Sie oben auf dieser Seite als PDF herunterladen und für den Besichtigungstermin oder das Gespräch mit dem Notar ausdrucken. Sie ist kostenlos, ohne Anmeldung, und darf privat genutzt und weitergegeben werden.

Wie unterscheidet sich der Hauskauf vom Kauf einer Eigentumswohnung?

Beim Haus tragen Sie die gesamte Bausubstanz und das Grundstück allein – es gibt keine WEG, keine Instandhaltungsrücklage und keine Beschlusslage der Miteigentümer. Dafür rücken Baulasten, Baurecht (§ 34 BauGB oder Bebauungsplan), Grenzverlauf, Zufahrt und die eigene Heizungs- und Dämmsituation viel stärker in den Vordergrund.

Was kostet ein Hauskauf zusätzlich zum Kaufpreis?

In Summe realistisch 8–12 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5 % Bayern bis 6,5 % z. B. NRW, SH, SL), Notar und Grundbuch zusammen etwa 1,5–2 %, ggf. Maklercourtage 3,57 % inkl. MwSt. Rechnen Sie zusätzlich Umzug, kleinere Sofortmaßnahmen und die neue Grundsteuer ab 2025 ein.

Was ist bei einem älteren Haus besonders zu prüfen?

Elektroinstallation und Sicherungskasten, Trinkwasserleitungen (Blei/Kupfer), Heizungsalter im Verhältnis zu GEG-Fristen, Dach- und Fassadensubstanz, Kellerabdichtung und Feuchtigkeit sowie eventuelle Schadstoffe (Asbest in Eternit-Dächern und Bodenklebern, PCB, KMF). Bei begründetem Verdacht sollten Sie einen Bausachverständigen hinzuziehen.

Brauche ich beim Hauskauf einen Bausachverständigen?

Für die Vor-Ort-Begutachtung der Bausubstanz ja, wenn sichtbare Auffälligkeiten (Risse, Feuchtigkeit, altersschwache Heizung) vorliegen oder Sie größere Umbauten planen. Die Unterlagenlage – Grundbuch, Baulasten, Verträge, Energieausweis, Heizungsdokumentation – lässt sich strukturell auch dokumentenbasiert prüfen. Beide Prüfungen ergänzen sich.

Was passiert nach dem Hauskauf beim Notar?

Nach der Beurkundung sichert der Notar Sie über eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch ab, holt behördliche Genehmigungen (u. a. Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde) ein und meldet den Kaufpreis beim Finanzamt für die Grunderwerbsteuer. Erst nach Zahlung und Löschung fremder Grundschulden werden Sie als Eigentümer eingetragen – zwischen Notartermin und Eintragung liegen üblicherweise 2–4 Monate.

Ratgeber

Hauskauf-Checkliste: Was Sie vor dem Notartermin prüfen sollten.

Beim Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses tragen Sie die gesamte Bausubstanz allein – es gibt keine Eigentümergemeinschaft, keine Rücklage, keine Beschlusslage. Diese Checkliste bündelt die sechs Bereiche, in denen Käufer die meisten Risiken übersehen: Grundbuch, Bausubstanz, Energie/GEG, Grundstück, Vertrag und Versicherungen.

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Komplette Hauskauf-Checkliste als PDF

Alle sechs Blöcke auf 2 Seiten, druckoptimiert für Besichtigung und Notartermin. Kostenlos, ohne Anmeldung.

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Block 01

Grundbuch & Eigentumsverhältnisse

Was im Grundbuch steht, bindet den Käufer – auch wenn es im Exposé nicht erwähnt wurde.

Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate) angefordert.
Abt. II geprüft: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Reallasten, Erbbaurechte.
Abt. III geprüft: Grundschulden, Hypotheken, Löschungsbewilligungen liegen vor.
Baulastenverzeichnis der Gemeinde eingesehen (nicht in allen Bundesländern im Grundbuch).
Altlastenkataster / Bodenschutzverzeichnis des Landkreises abgefragt.

Block 02

Bausubstanz & Zustand

Bei Häusern trägt der Käufer die Substanz allein – anders als bei WEG-Wohnungen gibt es keine Gemeinschaftskasse.

Baubeschreibung, Grundrisse und Schnittzeichnungen liegen vollständig vor.
Dachstuhl geprüft: Zustand Holz, Dämmung, Eindeckung, Dachrinnen.
Keller: Feuchtigkeit, Salzausblühungen, Drainage, Kellerabdichtung.
Fenster & Fassade: Alter, Verglasung (2- oder 3-fach), Risse, sichtbare Wärmebrücken.
Elektrik: Zählerschrank, FI-Schutzschalter, Sicherungsart, Leitungsalter.
Trinkwasserleitungen: Material (Blei, Kupfer, Kunststoff), Legionellenprüfung bei Vermietung.
Abwasser: öffentlicher Anschluss oder Kleinkläranlage / Grube – Nachrüstpflichten prüfen.

Block 03

Heizung, Energie & GEG

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) knüpft eine Reihe von Nachrüstpflichten an den Eigentümerwechsel.

Energieausweis vorhanden (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis, gültig 10 Jahre).
Heizungsanlage: Baujahr, Art, Wartungsprotokoll, Emissionswerte.
GEG-Pflichten geprüft: Austauschpflicht für alte Öl-/Gaskessel > 30 Jahre, Dämmung oberste Geschossdecke, Warmwasserleitungen.
Photovoltaik / Solarthermie / Wärmepumpe: Anlagenpass, Einspeisevertrag, Wartungshistorie.
Schornsteinfegerprotokoll der letzten zwei Kehrungen.

Block 04

Grundstück & Außenanlagen

Grenzverlauf, Baurecht und Baumbestand sind bei Häusern kaufentscheidend – und selten im Exposé beschrieben.

Amtliche Grundstücksgröße vs. tatsächliche Nutzung abgeglichen (Katasterauszug).
Zufahrt / Zuwegung dinglich gesichert (Grundbuch oder Baulast).
Bebauungsplan oder § 34 BauGB: Was ist heute noch anbau- oder ausbaufähig?
Bäume mit Schutzstatus (Baumschutzsatzung der Gemeinde).
Zaun, Hecke, Grenzsteine – Grenzverlauf mit Nachbarn unstrittig?

Block 05

Vertrag & Kaufabwicklung

Die 14-Tage-Frist nach § 17 Abs. 2a BeurkG ist kein Ritual – sie ist Ihre einzige echte Prüfzeit.

Notarentwurf mindestens 14 Tage vor Beurkundung erhalten (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
Kaufpreisfälligkeit an klare Bedingungen geknüpft (Auflassungsvormerkung, Löschungsbewilligungen).
Übergabetermin, übernommenes Inventar und Gewährleistungsausschluss klar geregelt.
Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar & Grundbuch (~1,5–2 %), Makler ggf. 3,57 % einkalkuliert.
Finanzierungszusage der Bank liegt schriftlich vor.

Block 06

Versicherungen & laufende Kosten

Nach § 95 VVG geht die Wohngebäudeversicherung automatisch auf den Käufer über – ungeprüft ist das ein Risiko.

Wohngebäudeversicherung: bestehender Vertrag – Beitrag und Deckung prüfen.
Elementarschadendeckung (Hochwasser, Rückstau, Erdrutsch) ausdrücklich enthalten?
Grundsteuerbescheid (neu ab 2025) und letzte drei Nebenkostenaufstellungen (Wasser, Abwasser, Müll, Straßenreinigung).
Öltank / Gastank: Standsicherheitsprüfung und Umwelthaftpflicht.

Zweite Perspektive

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Häufige Fragen

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