Wie berechne ich die Rendite einer Immobilie als Kapitalanlage?

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite: (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Erst die Nettorendite zeigt, was nach Hausgeld-Anteil, Verwaltung und Instandhaltung wirklich übrig bleibt.

Welche Immobilie eignet sich als Kapitalanlage?

Tendenziell gut geeignet: kleinere bis mittlere Eigentumswohnungen (40–80 m²) in Lagen mit stabiler Mietnachfrage, klarer Teilungserklärung, ausreichender Instandhaltungsrücklage und ohne akuten Sanierungsstau. Riskanter: stark sanierungsbedürftige Altbauten, sehr periphere Lagen und Objekte mit problematischen WEG-Beschlüssen.

Was ist eine gute Mietrendite in Deutschland?

Es gibt keinen festen Wert, aber als Orientierung gilt: Bruttomietrendite ab ca. 4–5 % in mittleren Lagen, ab ca. 5–6 % in B- und C-Städten. In Top-Lagen wie München oder Hamburg liegen die Bruttorenditen oft bei 2,5–3,5 %, was die Wertentwicklung kompensieren muss.

Wie sicher sind Immobilien als Kapitalanlage?

Immobilien sind kein Selbstläufer: Mietausfall, Instandhaltungsstau, Sonderumlagen, Zinsänderungs- und Standortrisiken sind real. Sicherheit entsteht durch saubere Vorprüfung der Unterlagen, eine konservative Finanzierung und ausreichende Liquiditätsreserven – nicht durch die Anlageklasse an sich.

Lohnt sich eine vermietete Wohnung kaufen oder lieber leer?

Vermietet kaufen senkt das Anfangsrisiko (Mieter zahlt ab Tag eins) und liefert Mietnachweis. Nachteile: Mietpreis ist gedeckelt, Eigenbedarfskündigung ist nach Kauf oft jahrelang gesperrt, und ein zu niedriger Mietzins lässt sich nur langsam anheben. Leer kaufen ist flexibler, aber riskanter im Anlauf.

Was kann ich bei einer Immobilie als Kapitalanlage steuerlich absetzen?

Bei Vermietung absetzbar sind insbesondere Gebäude-AfA (i. d. R. 2 % p. a., bei Neubauten unter Voraussetzungen 3 %), Finanzierungszinsen, nicht umlagefähige Hausgeldanteile, Verwaltung, Instandhaltung sowie Reise- und Werbungskosten. Tilgung ist nicht absetzbar, weil sie kein Aufwand ist.

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital?

Eine 100- oder 110-Prozent-Finanzierung ist möglich, aber teurer (höherer Zins) und deutlich riskanter: Bei Wertkorrekturen oder Mietausfall kann die Restschuld schnell über dem Verkaufswert liegen. Ohne mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital ist eine Anlageimmobilie nur in Sonderfällen sinnvoll.

Wie viel Eigenkapital sollte ich für eine Anlageimmobilie einsetzen?

Als Faustregel mindestens die Kaufnebenkosten (8–12 % je Bundesland) plus 10–20 % auf den Kaufpreis. So bleibt die Beleihung im Rahmen, der Zins niedriger und die Cashflow-Rechnung trägt sich auch bei höheren Zinsen oder kurzem Leerstand.

Welche Risiken werden bei Anlageimmobilien häufig übersehen?

Klassisch unterschätzt: zu niedrige Instandhaltungsrücklage, beschlossene oder absehbare Sonderumlagen, energetische Modernisierungspflichten nach GEG, mietrechtlich problematische Bestandsmieten und versteckte Mängel am Gemeinschaftseigentum. Eine strukturierte Dokumentenprüfung deckt diese Punkte vor dem Notartermin auf.

Ratgeber

Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Q: Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich grob dann, wenn die Nettomietrendite spürbar über den Finanzierungszinsen liegt, der Standort langfristig nachgefragt bleibt und die baulichen sowie mietrechtlichen Risiken überschaubar und einpreisbar sind. Faustregel: Nettomietrendite ab ca. 3,5–4,5 % bei guter Lage und solidem Zustand ist in vielen Märkten ein realistischer Zielkorridor.

Bevor Sie eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen, brauchen Sie zwei Antworten: Trägt sich die Rendite – und stecken in den Unterlagen Risiken, die den Business Case kippen? Diese Seite zeigt beides: einen einfachen Rendite-Rechner und die Punkte, die Käufer am häufigsten übersehen.

Faustregeln

Wann sich eine Anlageimmobilie typischerweise lohnt

Nettomietrendite spürbar über den aktuellen Finanzierungszinsen (Faustwert: +1–1,5 Prozentpunkte).
Lage mit langfristig stabiler Miet- und Bevölkerungsnachfrage – nicht nur kurzfristiger Hype.
Instandhaltungsrücklage passend zum Baujahr, keine offenen Sonderumlagen in den WEG-Protokollen.
Energetischer Zustand vereinbar mit GEG-Pflichten der nächsten 10 Jahre.
Eigenkapitalquote so, dass Zinssteigerungen und 3–6 Monate Leerstand verkraftbar bleiben.
Mietverhältnis (falls vermietet) nah am Mietspiegel – kein dauerhaft eingefrorenes Niveau.

Rechner

Mietrendite in 30 Sekunden berechnen

Tragen Sie Kaufpreis, Kaltmiete und nicht umlagefähige Kosten ein. Sie sehen sofort Brutto- und Nettomietrendite – und ob sich der Business Case rechnerisch trägt.

Kaufpreis (€)

Kaufnebenkosten (% des Kaufpreises)

Grunderwerbsteuer + Notar + Grundbuch (+ ggf. Makler). Üblich: 8–12 %.

Kaltmiete pro Monat (€)

Nicht umlagefähige Kosten pro Monat (€)

Verwaltung, Rücklagenzuführung, Bankkosten – alles, was beim Eigentümer hängenbleibt.

Instandhaltung pro Jahr (€)

Bruttomietrendite

4,40 %

Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis

Nettomietrendite

3,20 %

(Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten − Instandhaltung) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten)

Gesamtinvest330.000 €

Jahreskaltmiete13.200 €

Nicht umlagefähig + Instandhaltung p. a.2.640 €

Diese Werte einreichen & prüfen lassen

Kaufpreis, Kaltmiete und Renditen werden im Auftrag automatisch übernommen.

Vereinfachte Indikation ohne Finanzierung, AfA und Steuern. Ersetzt keine individuelle Beratung.

Zweite Perspektive vor dem Notartermin

Wir prüfen Ihre Unterlagen – in 1–2 Werktagen, zum Festpreis.

Sie laden Exposé, WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan, Mietvertrag und Energieausweis hoch. Sie erhalten einen strukturierten Report mit Risikobereichen, fehlenden Unterlagen und den wichtigsten Rückfragen an Verkäufer und Verwalter.

Festpreis: 490 €
Lieferzeit: 1–2 Tage
Format: PDF-Report

Unterlagen einreichenKeine Registrierung nötig · Zahlung erst nach Auftrag

Häufige Fragen

Häufige Fragen zur Immobilie als Kapitalanlage

Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Wann sich eine Anlageimmobilie typischerweise lohnt

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