Was ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV)?

Eine bundeseinheitliche Verordnung von 2004, die regelt, wie die Wohnfläche bei preisgebundenem Wohnraum berechnet wird. Bei freifinanzierten Wohnungen ist sie nicht zwingend, gilt aber als marktüblicher Standard und wird von Gerichten meist herangezogen.

Wie werden Dachschrägen berechnet?

Flächen unter Schrägen über 2 m Höhe zählen voll, von 1 bis 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht. Das ist der häufigste Streitpunkt in Dachgeschosswohnungen.

Zählt der Balkon zur Wohnfläche?

Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach WoFlV grundsätzlich zu einem Viertel angerechnet, in Ausnahmefällen (hochwertig, geschützt) zur Hälfte. DIN 277 zählt sie nicht zur Wohnfläche.

Was ist der Unterschied zwischen WoFlV und DIN 277?

WoFlV definiert Wohnfläche im engeren Sinn. DIN 277 berechnet die Brutto-Grundfläche (BGF) inkl. Konstruktion, Verkehrsflächen und Nebenräumen – ergibt eine größere Zahl, ist aber für Mietverträge nicht maßgeblich.

Was passiert bei abweichender Wohnflächenangabe im Mietvertrag?

Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % nach unten ab, ist das ein Mietmangel: Der Mieter darf die Miete entsprechend mindern (BGH VIII ZR 295/03). Im Kaufvertrag gilt die Abweichung als Sachmangel.

Zählt der Keller zur Wohnfläche?

Nicht ausgebaute Kellerräume und Hobbyräume zählen nicht zur Wohnfläche. Wohnräume im Keller, die alle Anforderungen an Wohnraum erfüllen (Belichtung, Belüftung, Mindesthöhe), zählen voll.

Wer haftet für falsche Wohnflächenangaben im Exposé?

Der Verkäufer, wenn die Angabe als zugesicherte Eigenschaft im Kaufvertrag steht. Im Exposé ohne Vertragsbezug bleibt die Beweislast beim Käufer. Eine Aufmaß-Prüfung vor Kauf ist deutlich günstiger als ein späterer Rechtsstreit.

Ratgeber

Wohnflächenberechnung nach WoFlV – wie jede Fläche wirklich zählt.

Wohnfläche ist nicht gleich Wohnfläche. Die Wohnflächenverordnung definiert genau, welche Räume voll, anteilig oder gar nicht in die Berechnung eingehen. Wer Exposés liest oder Mietverträge prüft, sollte die Regeln kennen – sie entscheiden über Kaufpreis und Mietminderung.

Anrechnungstabelle

Anrechnung nach WoFlV

Fläche	Anrechnung	Hinweis
Räume mit lichter Höhe ≥ 2 m	100 %	Standardfall
Räume mit Höhe 1–2 m	50 %	v. a. Dachschrägen
Räume mit Höhe < 1 m	0 %	z. B. Kniestock unter Dach
Wintergarten unbeheizt	50 %	beheizt: 100 %
Schwimmbad, ähnlich	50 %	nach allen Seiten geschlossen
Balkon, Loggia, Terrasse, Dachgarten	25 % (max. 50 %)	höher nur bei besonderer Qualität
Treppen mit über 3 Steigungen	0 %	nicht zur Wohnfläche
Türnischen, Fensternischen unter 0,13 m	0 %	nicht mitrechnen
Heizungsraum, Keller, Dachboden (unausgebaut)	0 %	kein Wohnraum

Quelle: §§ 2–4 WoFlV

WoFlV vs. DIN 277

Welche Norm gilt wann?

WoFlV

Maßgeblich für preisgebundenen Wohnraum, in der Praxis Standard für alle Mietverträge, Kaufverträge und Mietminderungen. Geringere Flächenangabe.

DIN 277

Brutto-Grundfläche inkl. Konstruktionsflächen, Verkehrsflächen, Nebennutzflächen. Verwendet bei Architekten- und Bauwirtschaftsrechnungen, nicht für Mietverträge.

Faustregel: Liegen zwei Flächenangaben für dieselbe Wohnung vor, ist die WoFlV-Angabe meist 10–25 % kleiner als die DIN-277-Angabe. Im Exposé sollte stehen, nach welcher Norm gerechnet wurde.

Typische Fehler

Häufige Berechnungsfehler im Exposé

Balkone voll gezählt

Häufig in Maklerexposés: Balkonfläche zu 100 % addiert. Korrekt sind 25 %, in Ausnahmen 50 %.

Dachschrägen ignoriert

Dachgeschoss-Wohnfläche oft mit Grundfläche gleichgesetzt. Schrägen unter 2 m müssen anteilig gerechnet werden.

Hobbyraum als Wohnraum

Souterrain- oder Kellerräume ohne baurechtliche Genehmigung als Wohnraum gezählt – mietrechtlich unwirksam.

Mix aus WoFlV und DIN 277

Im Energieausweis steht oft die DIN-277-Fläche, im Exposé die WoFlV-Fläche – Vergleich ohne Norm-Angabe ist irreführend.

Vor dem Kauf prüfen lassen

Stimmt die Wohnfläche im Exposé? Wir checken die Plausibilität.

Anhand von Grundriss, Teilungserklärung und Aufteilungsplan prüfen wir, ob die angegebene Wohnfläche zur WoFlV passt – und kennzeichnen Risiken für Kaufpreis und Mietkalkulation.

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Häufige Fragen

FAQ Wohnflächenberechnung